La Mouzaïa est le nom d’un quartier de villas situé dans le XIXe arrondissement de Paris. La rue de Mouzaïa, qui lui a donné son nom, tout comme les rues David-d’Angers, du Général-Brunet, la place du Rhin-et-Danube, est née dans les années 1875 du projet de bâtir, sur les terrains des anciennes Carrières d’Amérique, un marché aux chevaux et aux fourrages. On a évoqué dans un précédent article (voir La première urbanisation des Carrières d’Amérique) l’origine de ce projet, les conditions de sa mise en œuvre, l’échec final de la Société des marchés aux chevaux et aux fourrages de Paris, mise en liquidation le 20 août 1879.

Le XIXe arrondissement aujourd’hui : à gauche, le parc des Buttes-Chaumont ; à droite, les Carrières d’Amérique, autour de la place Rhin-et-Danube.

Le 3 mars 1887, les propriétés de la Société sont mises en vente en l’audience des saisies immobilières du tribunal civil de la Seine. La plupart des terrains sont acquis par les deux principaux créanciers : la famille Crabbe et la Banque d’escompte.

L’actuel quartier des villas a été édifié pour l’essentiel sur les terrains de la famille Crabbe, tandis que les immeubles collectifs l’ont été sur ceux de la Banque d’escompte. Mais ces réalisations n’ont pas été immédiates. De multiples épisodes s’intercalent entre 1879 et les années 1930, où s’achève pour l’essentiel la seconde urbanisation des Carrières d’Amérique.

PLU : le périmètre du quartier des villas de la Mouzaïa.

Le présent article est consacré spécifiquement au devenir des terrains acquis par la famille Crabbe [1].

Les années 1879-1887

On a vu, dans le précédent article, que la Société des marchés aux chevaux et aux fourrages n’a d’autres solutions, au moment de sa liquidation, que de vendre ses terrains pour rembourser ses dettes. Charles Vidal, liquidateur de la Société, s’y emploie, non sans rencontrer des difficultés qu’il décrit dans une circulaire adressée aux actionnaires et obligataires de la Société, le 8 août 1885. On y lit : « Messieurs, Conformément au jugement rendu sur la demande de divers obligataires par le tribunal civil de la Seine, le 30 avril 1885, les terrains de la Société des marchés aux chevaux et aux fourrages de Paris ont été mis en vente à l’audience des criées du Tribunal le 1er août courant. Aucun lot n’a été adjugé. Il est vrai qu’entre le dépôt du cahier des charges et le jour de l’audience des criées, j’ai été assez heureux pour vendre neuf lots à un prix supérieur aux mises à prix. MM. les obligataires qui avaient si vivement sollicité la mise en vente immédiate de tous les terrains, beaucoup désirant se rendre acquéreurs de diverses parties, se sont abstenus. Comme j’ai déjà eu l’honneur de vous le déclarer à maintes reprises, si vous ne vous réunissez pas pour soutenir les ventes de ce qui constitue votre gage, le liquidateur est exposé à réaliser dans des conditions désastreuses. Vers la fin d’octobre, vous recevrez très probablement un avis de remise en vente. Agréez, etc. [2]»

En 1885 [3], une vente importante est cependant réalisée : l’Assistance publique de Paris se porte acquéreur des terrains du marché aux fourrages. Elle y installera en 1892 l’Hôpital temporaire de la place du Danube, destiné à accueillir des malades atteints de choléra puis, à partir de 1895, l’hôpital Hérold, pour les enfants malades [4].

En 1887, la plus grande partie des terrains de l’ancienne Société des marchés aux chevaux et aux fourrages reste invendue.

Les années 1887-1891

Le jugement d’adjudication du 3 mars 1887 est déposé au rang des minutes de MHocquet, notaire rue de Flandres, le 31 décembre 1887 [5]. On y apprend que 70 506,81 m² ont été acquis par la famille Crabbe pour 551 000 F. Ces terrains se situent pour l’essentiel dans un périmètre que limitent les rues David-d’Angers, des Lilas, de Bellevue, Compans, du Général-Brunet.

Les premières ventes

La famille Crabbe achète pour revendre. Il s’agit pour elle de récupérer au minimum ses créances impayées : 620 000 F prêtés en mai 1878 et 200 000 F d’ouverture de crédit consentie en octobre de la même année, qui devaient être remboursés à partir de 1883 (voir La première urbanisation des Carrières d’Amérique).

Au jour même du dépôt du jugement, deux ventes sont réalisées chez MHocquet [6]. « M. Jacques Emmanuel Prosper Crabbe, propriétaire, membre du Sénat belge, et […] Mme Clémence Allard, son épouse, demeurant ensemble à Bruxelles » y sont représentés par « M. Charles Fontainas, avocat, demeurant à Paris, rue de la Victoire, n° 10 ». Ancien directeur administratif de la société des marchés aux chevaux, il est devenu le mandataire exclusif des Crabbe [7].

Est ainsi vendu à François Bernard, demeurant 24 rue des Lilas à Paris (donc à proximité), un terrain de 134,95 m², situé rue de Mouzaïa. La seconde vente est faite à Louis Charle, demeurant 10 rue Pradier [8] à Paris, et porte sur un terrain de 139 m², contigüe au précédent. Les deux acquéreurs sont galochiers. Ces deux ventes sont faites au prix de 10 F le m². Chaque vendeur s’engage à régler cette somme en dix annuités (assorties d’un intérêt de 5 %) et, pour garantir le paiement du solde, à élever sur le terrain vendu une construction d’une valeur d’au moins 600 F, sous quatre mois pour Bernard, un an pour Charle. Les deux parcelles, proches de la confluence des rues de Mouzaïa et Compans, comme on le voit sur des plans annexés aux actes, ont été découpées par un géomètre dans un terrain plus vaste, qui constituait l’un des 26 lots acquis par les Crabbe.

D’autres ventes interviendront en ces années 1887-1891, dont on reparlera plus loin. Pour l’heure, on peut simplement relever trois ventes datées des 30 juillet 1888, 11 décembre 1888 et 7 janvier 1889, importantes car elles marquent l’entrée en scène d’un acteur majeur : Paul Fouquiau (on en reparlera plus loin). Le plan ci-dessous, annexé à l’acte de vente de janvier 1889, montrent que toutes les parcelles acquises sont contigües, de part et d’autre d’une voie à ouvrir, qui sera la Villa du Progrès.

Plan des parcelles acquises par Paul Fouquiau, annexé à l’acte de vente du 7 janvier 1889.

Dans tous ces actes de vente, au rang des charges et conditions que les acquéreurs s’obligent à exécuter figure l’obligation « de prendre le terrain vendu dans l’état où il se trouve actuellement, sans garantie de la part des vendeurs de la validité du sol, duquel l’acquéreur déclare bien connaître la nature. » Cette disposition rappelle que les sols des carrières, même remblayées, demeurent fragiles. Cette fragilité sera à l’origine de la limitation des constructions à un rez-de-chaussée et un étage, contenue dans le traité de décembre 1889 avec la Ville de Paris.

Le traité de décembre 1889

Ce traité est déposé les 19 et 29 décembre 1889 chez Me Mahot Delaquérantonnais, notaire à Paris [9]. Il est conclu entre la Ville de Paris, représentée par le préfet de la Seine Eugène Poubelle, et la famille Crabbe – Clémence Allard, veuve de Prosper Crabbe (décédé le 17 juillet 1889), et ses enfants – représentée par Charles Fontainas.

Il y est exposé que « Mad. veuve Crabbe et ses enfants […] sont propriétaires indivis de divers terrains situés à Paris rue du Général Brunet, rue David d’Angers, rue de Mouzaïa et rue Compans » et que « désirant élever des constructions sur ces terrains [ils] ont demandé à M. le Préfet de la Seine l’autorisation d’élever des constructions de quatre types différents, qui ne comprendraient qu’un rez-de-chaussée et un étage,  en y ménageant des cours de dimension inférieure à celles prescrites par le Règlement sur les Constructions, et qui varieraient suivant les différents types de construction. » Le Règlement évoqué est l’article 16 du décret du 23 juillet 1884, qui dispose que, dans les bâtiments de quelque nature que ce soit, les cours ne peuvent avoir une largeur inférieure à 5 mètres [10].

L’objet du traité est de déterminer, dans son article 1er, la taille de ces cours, selon les quatre types de maison figurés au verso d’un plan général annexé à l’acte. Ce plan général, où les terrains de la famille Crabbe sont identifiés en rose, est reproduit ci-dessous :

Plan d’ensemble du quartier des Carrières d’Amérique, annexé au Traité de décembre 1889. Les terrains teintés en rose appartiennent à la famille Crabbe (le nord est à gauche).

On voit, sur ce plan, que le quartier est toujours structuré par les voies ouvertes lors de la première urbanisation des Carrières d’Amérique. Mais le réseau viaire s’est enrichi de rues nouvelles.  En cette année 1889, « on célébrait le centenaire de la Révolution de 89. De nombreuses festivités et une exposition universelle dont le clou était la tour Eiffel, marquaient cet évènement et, dans l’euphorie qui régnait alors à l’Hôtel de Ville, on décida de gratifier le quartier d’Amérique de tout un réseau de nouvelles rues “républicaines”. C’est ainsi qu’étaient tracées les rues de la Liberté, de l’Egalité, de la Fraternité, de la Solidarité, de la Concorde (aujourd’hui G.-Pinot), de la Prévoyance […]. Toutes ces rues furent ouvertes en 1889 à travers des terrains vagues […] Mais on avait beau multiplier les rues et les parer de noms magnifiques, les terrains qu’elles traversaient n’allaient servir encore longtemps que de pâturages aux troupeaux de chèvres et même aux vaches. [11]»

La plupart de ces rues nouvelles figurent sur le plan, en particulier celles qui irriguent les terrains de la famille Crabbe : les rues de la Liberté, de l’Egalité, de la Fraternité. On y remarque aussi les villas de Fontenay et du Progrès, voies privées ouvertes également en 1889, dont il sera question plus loin.

Au verso de ce plan général, sont décrits les quatre types de maison que la famille Crabbe est autorisée à construire aux termes de l’article 2 du traité. Quatre plans de détail montrent leur emplacement sur les parcelles, entre cour et jardin. Ces quatre plans de détail sont reproduits ci-dessous :

Verso du plan d’ensemble du quartier des Carrières d’Amérique, annexé au Traité de décembre 1889, décrivant les maisons de types 1 et 2.
Verso du plan d’ensemble du quartier des Carrières d’Amérique, annexé au Traité de décembre 1889, décrivant les maisons de types 3 et 4.

Ces plans donnent à penser qu’un plan de lotissement sera établi, dont les parcelles auront pour taille, respectivement pour les types 1 à 4 : 58 m² ; 101 m² ; 151 m² ; et 189 m² (chiffres arrondis). On voit que les maisons occuperont toute la largeur de la parcelle, et que leur superficie différera selon les types :

  • maison de type n° 1 : 34 m² au sol (4 x 8,45), pour une cour de 8 m² (2 x 4) ;
  • maison de type n° 2 : 59 m² au sol (7 x 8,45), pour une cour de 14 m² (2 x 7) ;
  • maison de type n° 3 : 67 m² au sol (6,475 x 11), pour une cour de 4 m² (2 x 2) ;
  • maison de type n° 4 : 83 m² (6,475 x 13,745), pour une cour de 6 m² (2 x 2,95).

Devant les maisons, un jardin dessine un retrait sur la rue de 4 mètres, pour les types n° 1 et 2, et de 7,275 mètres, pour les types n° 3 et 4.

Pour la mise en œuvre de ce traité, les consorts Crabbe s’en remettent entièrement à Charles Fontainas. Aux termes des délégations annexées au traité, tel qu’il est déposé chez Me Mahot Delaquérantonnais, Charles Fontainas reçoit mission de vendre les terrains « à l’amiable ou aux enchères en totalité ou par lots, aux personnes et aux prix, charges et conditions que le mandataire avisera » ; de faire dresser tous cahiers des charges ; d’établir l’origine de propriété ; de faire toute déclaration d’état-civil et autre ; en cas de difficulté et à défaut de paiement, d’exercer toutes poursuites ; enfin de donner quittance et décharge de toutes sommes reçues.

Ces délégations sont aussi intéressantes en ce qu’elles révèlent que les terrains restant à vendre en cette fin de 1889 couvrent quelque 52 000 m², ce qui signifie qu’à cette date, quelque 18 500 m² ont été vendus, ou cédés pour ouvrir des voies nouvelles (quelque 4 800 m² pour les rues de la Liberté, de l’Egalité et de la Fraternité).

Le cahier des charges de février 1890

Dès le 10 février 1890, un cahier des charges est déposé chez Me Latapie de Gerval, notaire à Paris.

Cahier des charges du 10 février 1890.

Il y est exposé que « Madame veuve Crabbe [et ses enfants] sont propriétaires d’un ensemble de terrains situés à Paris (dix-neuvième arrondissement), rue David d’Angers, rue du Général Brunet, rue de Mouzaïa, rue Compans, rue de Bellevue, provenant de la Société anonyme des marchés aux chevaux et aux fourrages de Paris […]. Pour arriver à la vente en détail de ces terrains, des rues et villas sont été établies ou projetées et des conventions ont été arrêtées avec la Ville de Paris au sujet des constructions à élever sur lesdits terrains. Divers lots ont déjà été vendus et en vue de la vente du surplus de ces terrains, M. Fontainas a requis les notaires soussignés d’établir le cahier des charges et conditions qui seront imposés à tous les acquéreurs des lots de terrains restant à vendre. »

Les conditions générales reprennent notamment la clause selon laquelle « les acquéreurs seront tenus de prendre les terrains dont il s’agit et leurs dépendances tel que le tout se trouvera lors de la vente. Il n’y aura aucune garantie ni répétition de part ni d’autre pour raison […] de la solidité intérieure du sol (du sous-sol) […]. »

Les conditions particulières traitent des règles communes qui régissent les villas, les voies privées ouvertes pour desservir les parcelles à bâtir. L’article 1er en fixe la largeur à 3 mètres, en ajoutant que si ces villas « sont destinées à aboutir sur deux rues […] les vendeurs ne prennent aucun engagement à cet égard dans le cas où lesdites voies resteraient à l’état d’impasse ».

Aux bordures de ces voies, « chaque acquéreur sera tenu d’établir à l’alignement des rues ou passage un mur bahut surmonté d’une grille en fer ou d’un grillage […] d’au moins un mètre vingt-cinq centimètres de hauteur et au plus deux mètres vingt centimètres. Les jardins et cours devront être limités par des murs en brique […] à hauteur de clôture, ou par des grilles en fer ou des treillages en bois d’au moins un mètre de hauteur […] » (article 4).

Chaque acquéreur sera tenu également de participer aux travaux de premier établissement des villas. L’article 2 précise que « la chaussée sera dallée en ciment quadrillé » et qu’il « sera établi sous lesdites voies : 1° une canalisation en tuyaux Doulton de vingt-deux centimètres de diamètre pour recevoir les eaux vannes et les eaux pluviales et ménagères, laquelle canalisation aboutira sur une des rues à un branchement d’égout réglementaire et tous les vingt-cinq mètres, il sera établi des regards en ciment avec bouche en fonte ; 2° une canalisation d’eau en fonte de quatre centimètres de diamètre intérieur pour amener l’eau dans tout le passage. Tout propriétaire en bordure d’un passage devra établir les branchements dont il aura besoin et il en supportera seul les frais, de même que ceux de remise en état de la chaussée. » Chaque rue sera éclairée au gaz ou à l’huile, selon le choix que fera la réunion des propriétaires (article 13).

Ces travaux de premier établissement « devront être exécutés dans un délai d’un mois après l’achèvement des constructions ». Ils seront à la charge des acquéreurs des terrains en bordure de ces voies et pour chacun d’eux, proportionnellement à l’étendue de la façade de sa propriété (article 3).

Aux termes de l’article 7, on comprend que chaque villa constitue une entité séparée : « Chaque rue et passage sera régi par un délégué unique chargé de l’administration et de la défense de tous les intérêts communs. » Ces intérêts communs portent notamment sur l’entretien de la chaussée, les frais d’éclairage, les frais de curage de l’égout et de la canalisation d’eau, qui constituent autant de charges à répartir (article 8).

Les délégués sont désignés pour un an par des assemblées de propriétaires, qui se réunissent le premier lundi qui suivra le 15 janvier pour recevoir les comptes préparés par les délégués et délibérer sur toute mesure d’intérêt général concernant la voie (article 10). Les votes ont lieu par villa, à la majorité, chaque lot de terrain donnant lieu à une voix (article 12).

L’article 11 introduit un acteur dont on a déjà parlé : Paul Fouquiau. Il y est dit que « la présidence de toute réunion appartiendra à M. Fouquiau, architecte demeurant à Paris, rue Clément Marot, n° 8, tant que soit lui-même, soit les vendeurs [la famille Crabbe] resteront propriétaires, ne serait-ce que d’un seul lot de terrains en bordure de la rue que cette réunion concernera. A défaut de M. Fouquiau ou en son absence, les réunions seront présidées par celui des propriétaires présents qui serait désigné au commencement de la séance par la majorité. »

Les premières villas

Le traité de décembre 1889 dessine, on l’a vu, quatre types de parcelles, sans qu’un plan général de lotissement ne soit encore établi. Des lots sont toutefois définis dès cette époque, qu’on aperçoit sur un plan établi par Paul Fouquiau, daté du 17 décembre 1889 et annexé au cahier des charges de février 1890. Compte tenu de l’intérêt de ce plan, on le reproduit ci-dessous sans avoir réussi à en éliminer les reflets ni les pliures :

Plan des terrains de la famille Crabbe, avec découpe de parcelles, annexé au Cahier des charges de février 1890 (le nord est à gauche).

On repère, désignées comme « rues projetées », les futures rues de la Liberté, de l’Égalité et de la Fraternité, et surtout quatre villas dont les parcelles sont identifiées et numérotées.

Dans le triangle central, on identifie la Villa du Progrès, où se découpent, outre 4 parcelles sur rue, 8 parcelles de grande taille et 14 parcelles de petite taille. Juste à côté, on repère la Villa de la Renaissance (qui ne porte pas encore de nom), où l’on dénombre 4 parcelles dédoublées sur rue, et 12 petites parcelles sur la voie privée.

Villas du Progrès et de la Renaissance, détail du plan de décembre 1889.

Ces limites de parcelles n’ont pas été modifiées depuis, on les retrouve sur le plan parcellaire actuel :

Villas du Progrès et de la Renaissance, plan parcellaire actuel

Donnant sur la rue de la Liberté, la Villa de la Prévoyance (aujourd’hui, Villa de Fontenay) sépare 2 rangées de six grandes parcelles, se faisant face. Jouxtant cette villa, la future Villa Marceau. Comme ce plan est manuscrit, on voit très bien que cette villa a été ajoutée au plan initial, avec une découpe de parcelles dont certaines ne sont pas encore numérotées. Cela donne à penser que les villas étaient ouvertes et les parcelles découpées au fur et à mesure des ventes. Ces ajouts de parcelles ont pu aussi être repérées Villa de la Renaissance (voir plus haut, n° 70 ou 91 par exemple).

Villa de la Prévoyance et Villa Marceau, détail du plan de décembre 1889.

On retrouve, là encore, ces limites de parcelles sur le plan actuel :

Villa de Fontenay et Villa Marceau, plan parcellaire actuel

D’autres parcelles sont dessinées sur la rue de Mouzaïa, parfaitement identifiables sur le parcellaire actuel. La parcelle n° 55 a manifestement été tracée et vendue dès cette époque, ce qui explique que, lors de son ouverture, en 1926, la Villa de Lorraine n’ait pu rejoindre la rue de Mouzaïa et se soit terminée en impasse.

Rue de Mouzaïa, détail du plan de décembre 1889.
Rue de Mouzaïa, plan parcellaire actuel.

Compte tenu de ces éléments, on peut faire l’hypothèse que les parcelles figurant sur le plan de Paul Fouquiau donnent non pas un plan de lotissement pour les ventes à venir mais l’état des ventes déjà réalisées à la fin de 1889.

Cette hypothèse est confortée par l’examen de cinq actes de vente, conclus le 10 février 1890, dans la même étude, chez Me Latapie de Gerval.

Ces ventes ont plusieurs points communs :

1°) Elles contiennent toutes la même clause de référence au cahier des charges : « La présente vente est faite aux charges et conditions générales et particulières insérées au cahier des charges ci-devant énoncé, dont l’acquéreur déclare avoir parfaite connaissance par la lecture entière que vient de lui en faire Me de Gerval. »

2°) Pour toutes ces ventes, l’entrée en jouissance est fixée par effet rétroactif au 20 novembre 1889.

3°) Toutes ces ventes portent sur des parcelles identifiées sur le plan de Paul Fouquiau.

Dans le détail :

Deux ventes ont trait à la « Villa de Mouzaïa », selon la dénomination utilisée dans l’acte, aujourd’hui Villa de la Renaissance. Le lot n° 31, d’une superficie de 63,80 m², est vendu à Augustin Descarpentries, comptable, demeurant à Paris, 37 quai de Valmy, pour une somme de 500 F. Le lot n° 37, de même superficie, est vendu à Arthur Quantin, peintre en bâtiment, demeurant à Paris, 3 rue Secrétan, pour la même somme de 500 F.

Une vente a trait à la « Villa des Prévoyants », selon la dénomination utilisée dans l’acte, aujourd’hui Villa de la Prévoyance. C’est la parcelle n° 46 du plan, d’une superficie de 183 m², vendue à François Huyaud, représentant de commerce, demeurant à Paris, 80 rue des Batignolles, pour la somme de 1 200 F.

Dans ces trois ventes, il est spécifié, pour le côté tenant à la voie privée, que cette voie est comprise pour moitié dans la contenance sus-indiquée : on retirera donc du terrain privatif une bande de 1,50 mètre de large. Cette correction faite, on retrouve la dimension des parcelles prévues pour les types n° 1 et 3.

Les deux dernières ventes visent des parcelles situées sur la rue de Mouzaïa. Il s’agit de la parcelle n° 4 du plan, d’une superficie de 430,80 m², vendue à Pierre Marie Alix, coiffeur, demeurant à Paris, 72 rue de Flandres, pour une somme de 6 000 F ; et des parcelles n° 26 et 27, d’une superficie de 175 m², vendues à Jean Dettveiller, ajusteur mécanicien, et à son épouse, demeurant ensemble à Paris, 30 rue d’Oran, pour la somme de 2 500 F.

Ainsi qu’on le voit sur ces quelques ventes – mais il faudrait prolonger la recherche pour analyser toutes les transactions faites à cette époque – toutes les ventes ne s’inscrivent pas dans une villa, et donc dans le cahier des charges. Le modèle des villas reste tout de même prédominant, car il est le seul capable de densifier à ce point le bâti sur des terrains où il est impossible de construire en hauteur.

En dépit d’autres cessions intervenues sur les années 1890-1891, au 2 janvier 1892, la famille Crabbe reste en possession de 32 000 m². Elle décide alors de se retirer, par une vente de la totalité à Paul Fouquiau, pour 300 000 F [12] (soit 9,40 F/m²).

Les années 1892-1899

Paul Fouquiau

Qui est Paul Fouquiau, qu’on a déjà rencontré à plusieurs reprises ? Il est né à la Ferté-Saint-Aubin, dans le Loiret, en 1855. Il est architecte. Dès 1877, il fonde un journal : L’indicateur général des terrains et immeubles à vendre. « Il emploie 12 dessinateurs, il construit des immeubles pour autrui et pour son compte ; il s’occupe même à l’occasion d’opérations financières, réussissant à devenir le plus gros actionnaire de la Banque de Crédit de Paris. » Quand il obtient la Légion d’honneur fin 1883, le rapport du Préfet de Police rédigé à cette occasion « signale que Fouquiau passe dans son milieu pour un homme remuant et qu’il est plusieurs fois millionnaire. » En 1892, il a déjà réalisé de nombreuses opérations immobilières. « Jusqu’en 1904, date de liquidation de ses affaires, il a fondé à Paris 14 sociétés, dont 12 entre 1879 et 1883 et 2 autres après 1900. La plupart sont des sociétés anonymes comprenant un petit nombre d’actionnaires (une dizaine en général) qui presque tous sont des entrepreneurs du bâtiment ; le capital social est relativement médiocre, de 100 à 200 000 F le plus souvent, Fouquiau apportant en général le droit au bail avec promesse de vente de terrains que la société se donne pour but d’exploiter. Fouquiau est toujours l’architecte de la société, les maisons étant construites par les actionnaires et, sinon tout de suite, du moins très vite [13]. »

Gérard Jacquemet a pu retracer son activité – et celle de deux autres spéculateurs importants de la fin du XIXe siècle, Albert Laubière et Jules Bariquand – en exploitant les registres de la Conservation des Hypothèques, en particulier les répertoires « qui sont tenus au nom de tout individu ayant, soit vendu, soit acquis un immeuble quelconque, ou fait un emprunt hypothécaire […] ; à chaque nouvelle opération, les indications adéquates sont portées sur ce registre : date, nature de l’acte, valeur, nature (maison, terrain) et localisation de l’immeuble vendu […] et numéro de registre où l’acte est transcrit (acquisitions et ventes) ou inscrit (lorsqu’il s’agit d’un emprunt. [14]»

Grâce à ces répertoires, qui fournissent « un résumé fidèle de toutes les opérations foncières conduites par un individu à l’intérieur d’un territoire donné », on peut savoir que Fouquiau partage son activité entre le centre de Paris et les arrondissements périphériques. Sur la période de 1880 à 1900, « pour le nombre, c’est l’extérieur qui l’emporte : 27 acquisitions et 65 ventes contre respectivement 11 et 31 dans le centre ; mais en valeur, la situation est différente : dans le centre, 4 055 482 F pour les acquisitions et 12 829 649 F pour les ventes, contre respectivement 4 176 344 F et 5 165 265 F dans les arrondissements périphériques. [15]» Dans le centre, ses activités se limitent aux VIIe, IXe et XIe arrondissements ; dans la périphérie, c’est dans le XIXe qu’il conduit le plus d’opérations (45 ventes), mais en valeur, c’est le XVIe qui domine, suivi du XVIIIe.

Les ventes de 1892-1899

Des recherches seraient nécessaires pour retrouver les actes de vente de cette période. Il semble que ces ventes aient été difficiles. Selon Amina Sellali, Fouquiau aurait établi à cette époque un plan de lotissement général qui comprenait 151 lots, d’une moyenne de 200 m², nettement supérieure aux lots vendus jusque-là. Ce plan n’aurait jamais été mis en œuvre, faute d’acquéreurs, et Paul Fouquiau aurait été contraint de revenir à la vente de lots aux dimensions beaucoup plus réduites [16]. Au final, sur les 32 000 m² acquis par Fouquiau en 1892, il parviendra à en vendre quelque 5 600 m² seulement en sept années [17].

Les premières décennies du XXe siècle

La Société des terrains et habitations à bon marché

En 1899, Paul Fouquiau décide de céder la propriété de ses terrains à une société, qu’il crée et dont il devient le principal actionnaire : la Société des terrains et habitations à bon marché, dont les statuts sont déposés le 8 avril 1899 chez Me Bourdel, notaire à Paris.

Les mots « habitations à bon marché » évoquent la loi Siegfried du 30 novembre 1894, sur les Habitations à Bon Marché (HBM) (voir La Campagne à Paris). Cette loi – que viendra modifier et compléter la loi Strauss du 12 avril 1906 – vise à faciliter l’accession à la propriété pour les familles ouvrières. Pour cela, elle réduit les coûts de financement, en rendant possible l’octroi de prêts par des bureaux de bienfaisance, des hospices, des hôpitaux, la Caisse des dépôts et consignations et, à partir de 1906, les communes et départements. Elle octroie aussi une exemption temporaire des impôts pesant sur les bâtiments (impôt sur les portes et fenêtres, impôt foncier) ou sur les sociétés construisant des HBM. Toutes ces mesures sont soumises à plusieurs conditions : la valeur locative des maisons doit être inférieure à des seuils fixés par la loi ; les logements à construire doivent être reconnus salubres ; les statuts des sociétés de construction des HBM doivent être approuvés par l’Etat, et leurs dividendes annuels doivent être limités.

La Société que crée Paul Fouquiau a sans doute pour objet de vendre des terrains à des acquéreurs intéressés par ces dispositions. Mais la Société elle-même ne relève pas de la loi. Outre que ses statuts font uniquement référence aux sociétés anonymes, elle ne satisfait ni à l’article 9 de la loi Siegfried – qui réserve les exemptions de taxes aux sociétés qui ont pour objet exclusif la construction et la vente d’habitations à bon marché ; ni à l’article 11 – sur la limitation du dividende et l’approbation des statuts par l’Etat.

La Société a pour objet principal l’achat et la revente de terrains ou constructions situés aux Buttes-Chaumont, place du Danube, rue David d’Angers, rue de Mouzaïa, rue du Général Brunet. Plus précisément, l’article 2 des statuts évoque : « l’achat, la prise à bail avec ou sans promesse de vente, la réalisation de ces promesses de vente ou leur cession totale ou partielle et la revente ou l’échange en totalité ou en partie de tous immeubles, terrains ou constructions situés à Paris et aux environs », et notamment les terrains précités. Les actifs immobiliers de la Société sont, comme on le verra plus loin, tous situés sur les anciennes Carrières d’Amérique, pour une contenance totale de 55 461,63 m², dont 26 413,01 m² restant des terrains Crabbe.

L’objet de la Société contient également la mise en valeur des terrains pour l’édification de toutes constructions, leur gérance, leur location, leur vente ou échange contre tous immeubles, et généralement toutes opérations auxquelles lesdits immeubles pourront donner lieu. La participation sous forme d’actions ou d’obligations dans des société similaires ayant pour but le développement des habitations à bon marché est aussi rendue possible par les statuts.

Le capital de la Société est de 1 250 000 F, divisé en 2 500 actions de 500 F chacune [18].

200 de ces actions, payables en numéraire, sont souscrites par dix-huit personnes (10 actions chacune, sauf deux pour 20 actions), qui sont pour la majorité d’entre elles des professionnels du bâtiment : entrepreneur de serrurerie, de couverture, de fumisterie, de maçonnerie, de menuiserie, de miroiterie, de charpenterie, de travaux publics. Les autres actionnaires sont banquier, notaire, rentier, propriétaire, négociant, ingénieur, chef d’escadron en retraite [19].

Statuts de la Société des terrains et habitation à bon marché : liste des actionnaires (extrait).

2 300 de ces actions sont attribuées à Paul Fouquiau, en conséquence de ses apports, qui sont de deux sortes.

Par le premier apport, Paul Fouquiau transfère à la Société la propriété de douze lots de terrains, d’une superficie totale de 26 413,01 m². Ces lots sont formés des terrains restés invendus de ceux qu’avait acquis Paul Fouquiau de la famille Crabbe le 2 janvier 1892 [20].

En contrepartie de cet apport, 1 400 actions de 500 F lui sont attribuées, soit une somme de 700 000 F. Les terrains sont donc valorisés à 26,50 F/m², alors même qu’ils ont été acquis en 1892 pour quelque 10 F/m². Cette plus-value recouvre l’espérance de gain associée aux ventes futures. On apprend en effet, à la lecture de l’article 48 sur l’affectation des résultats, que le capital de la Société a vocation à être amorti au fur et à mesure des ventes de terrain : sur le montant net de toute vente sont prélevés au moins 10 F/m² vendu « pour constituer un fonds de réserve destiné spécialement au rachat des actions [21]», complétés, selon le produit de la vente, d’une « somme suffisante pour permettre le remboursement d’actions de capital correspondant avec la vente faite [22]».

Par leur second apport, Paul Fouquiau transfère à la Société un droit au bail et une promesse de vente qui lui ont été consentis par les époux Bariquand et qui portent sur un ensemble de terrains d’une superficie totale de 29 048,62 m². Tous sont situés sur les anciennes Carrières d’Amérique, et pour leur grande part dans le futur quartier des villas : entre la rue de Mouzaïa et la rue de Bellevue (lot n° 4 – 5 887 m²), entre la rue du Général-Brunet et la rue Miguel-Hidalgo (lot n° 5 – 6 028 m²), entre cette même rue et la rue David-d’Angers (lot n° 6 – 8 846 m²). Ces terrains sont la propriété de Léon Bariquand – dont on a vu plus haut qu’il comptait parmi les plus importants spéculateurs de cette fin de XIXsiècle à Paris. Ils faisaient partie à l’origine des acquisitions de la Banque d’escompte.

En contrepartie de cet apport du droit au bail avec promesse de vente, Paul Fouquiau reçoit 300 000 F en espèces et 900 actions de 500 F, soit une somme globale de 750 000 F. Lors de la vente de ces terrains, Paul Fouquiau a donc l’espérance de récupérer, par amortissement des actions, 15,50 F/m², après que la Société aura, pour réaliser la promesse de vente, versé à Léon Bariquand 10 F/m².

Les 300 000 F versés en espèces à Paul Fouquiau sont couverts par l’émission immédiate de 600 obligations de 500 F, au taux de 5 % [23], le Conseil d’administration conservant la faculté d’émettre jusqu’à 400 obligations du même montant. « La Société pourra en outre, à toute époque par décision de l’assemblée générale émettre des obligations dont le produit sera affecté spécialement au paiement de la somme nécessaire pour la réalisation de la promesse de vente des terrains de M. Bariquand. [24]» Cette disposition est à relier au délai de cinq ans, prescrit pour la réalisation de la promesse de vente. Elle permettrait à la Société de se rendre propriétaire des terrains de Léon Bariquand qu’elle n’aurait pas réussi à vendre dans ce délai.

Au-delà des espérances de gain nécessaires à la réalisation de la promesse de vente et à l’amortissement du capital, qu’on a situées aux alentours de 26 F/m², il apparaît que la Société aura besoin de vendre à un prix supérieur pour rembourser ses emprunts et couvrir ses charges. Les charges les plus lourdes sont les loyers dus à Bariquand – 0,50 F/m², tant que ces terrains ne sont pas vendus – les intérêts dus aux prêteurs, les charges foncières. Il doit en outre rester un bénéfice suffisant pour verser un dividende aux actionnaires (que les statuts fixent à un minimum de 5 % [25]).

Les ventes des années 1900-1930

Ces espérances de gain ont-elles été réalisées ? Il faudrait, pour répondre, poursuivre la recherche, en vue de retrouver tous les actes de vente des terrains de la Société, et même l’élargir aux constructions, pour voir quelle part les entrepreneurs actionnaires de la Société ont pris dans ces chantiers.

Pour l’heure, on peut quantifier les ventes en suivant Gérard Jacquemet : « la Société des terrains et habitations à bon marché commence à vendre ses lots de terrains en 1901 ; en 1941 seulement, la vente est achevée : 135 lots sont ainsi vendus, mais en nombre inégal selon les années [26]». Jusqu’en 1910, 10 lots seulement trouvent preneurs. Une reprise s’amorce sur les années 1913-1914 (15 lots vendus), interrompue par la guerre (3 lots entre 1915 et 1921). Les années fastes, ce sont les années 1922 à 1926, où se vendent 87 lots.  A partir de 1927, la courbe retombe : 15 lots jusqu’en 1930, 3 lots dans les onze années suivantes.

Cette chronologie rejoint les dates d’ouverture des villas : 1923 pour les Villas du Danube et Alexandre-Ribot ; 1926 pour les Villas d’Alsace et de Lorraine.

Tous ces lots n’ont pas la même superficie. A côté d’acquéreurs qui achètent un terrain pour y construire leur maison, on trouve des spéculateurs qui achètent pour revendre. Il en est ainsi de Camille Oulman. L’assemblée générale de la Société du 14 mars 1899 autorise Camille Oulman, « qui a déjà promesse de vente de Monsieur Fouquiau […] à acheter des terrains de la Société, dont il est administrateur, pour y construire, de ses deniers, des habitations à bon marché [27]». Camille Oulman est banquier, et c’est au siège de sa banque, rue Saint-Georges n° 1, que se trouve le siège de la Société.

Il en est ainsi également de Pierre Berthommier et Eugène Gonnot, tous deux architectes, qui se portent acquéreurs de 4 086 m² le 22 mars 1922. Eugène Gonnot, en collaboration avec Georges Albenque, sera à l’origine du hameau du Danube. Il y construira, autour d’une voie privée intérieure en Y, 28 maisons individuelles dont les façades en brique seront primées lors du concours des façades de 1926 [28].

Hameau du Danube, plan parcellaire actuel.

Que peut-on dire des autres acquéreurs ? Selon Gérard Jacquemet, « sur 105 personnes, dont la profession est connue, les employés sont les plus nombreux : 37 ; mais les gens de métier ne sont pas loin derrière : ils sont 28 ; quant aux autres, ils se répartissent en ingénieurs et cadres (dix), entrepreneurs (cinq), sociétés (six), propriétaires (trois), rentiers (deux), commerçants (six), artistes (cinq) et sans profession (trois). En admettant donc que les gens de métier sont des ouvriers, ce qui est loin d’être certain pour la totalité d’entre eux, on se rend compte que sur 105 acquéreurs, 77 ont un statut social supérieur ; et comme ils sont aussi les seuls occupants puisqu’ils ne peuvent construire que des pavillons, il se constitue ici un quartier dont le contenu social est radicalement différent de celui qu’on connaît dans la plus grande partie de la zone d’habitat bellevillois. [29]» Ces habitant sont stables : sur 77 acquéreurs qui ont acquis en 1926 ou avant, 67 occupent leur propriété en 1940.

CARTES

Michel Huard, Atlas Historique de Paris, Paris en 1900

BIBLIOGRAPHIE

JACOMIN Emmanuel, « Histoire de Belleville » in Belleville, Paris, Henri Veyrier, 1988, p. 86-350

JACQUEMET Gérard, « Belleville aux XIXe et XXe siècles : une méthode d’analyse de la croissance urbaine à Paris » in Annales. Economies, Sociétés, Civilisations, 1975, n° 4, p. 819-843

JACQUEMET Gérard, « Spéculation et spéculateurs dans l’immobilier parisien à la fin du XIXe siècle » in Cahiers d’histoire, 1976, n° 3, p. 273-306

LAGET Pierre-Louis, LAROCHE Claude, DUHAU Isabelle et al., L’hôpital en France, du Moyen Age à nos jours, histoire et architecture, Lyon, Editions Lieux-dits, 2016, 592 p.

SELLALI Amina, « Quartier Mouzaïa » in MONTSERRAT FARGUELL Isabelle et GRANDVAL Virginie (textes réunis par) Hameaux, villas et cités de Paris, Paris, Action artistique de la Ville de Paris, 1999, p. 186-192

SOURCES D’ARCHIVES

Archives Nationales

MC/ET/LXXX/690 (1) : Dépôt au rang des minutes de Me Hocquet , notaire à Paris, des originaux de signification du jugement d’adjudication du 3 mars 1887, et des documents relatifs aux hypothèques (état de non transcription et de non résolution, certificats de radiation), du 31 décembre 1887 

MC/ET/LXXX/690 (2) : Vente à François Bernard, chez MHocquet, notaire à Paris, du 31 décembre 1887

MC/ET/LXXX/690 (3) : Vente à Louis Charle, chez MHocquet, notaire à Paris, du 31 décembre 1887

MT/EC/CIII/1797 : Vente à Paul Fouquiau, chez Me Latapie de Gerval, notaire à Paris, du 7 janvier 1889

MC/ET/LXVIII/1523 : Traité entre la Ville de Paris et la famille Crabbe, chez Me Maître Mahot Delaquérantonnais, notaire à Paris, des 19 et 29 décembre 1889

MC/ET/CIII/1849 : Cahier des charges établi par la famille Crabbe, chez Me Latapie de Gerval, notaire à Paris, du 10 février 1890

MC/ET/CIII/1849 : Ventes à Alix, Descarpentries, Dettveiller, Huyaud, Quantin, chez Me Latapie de Gerval, notaire à Paris, du 10 février 1890

Archives de Paris

D31 U3 867 liasse 126 : Statuts de la « Société anonyme des terrains et habitations à bon marché », du 8 avril 1899

NOTES


[1] Le présent article doit beaucoup à l’article d’Amina Sellali cité en bibliographie, et à la précision des notes dans lesquelles elle mentionne ses sources. Ces notes ont grandement facilité la recherche des documents originaux aux Archives Nationales et aux Archives de Paris.

[2] Texte inséré dans le Carnet financier, industriel et commercial du 25/08/1885, p. 5 (lire sur Gallica)

[3] Cette date est donnée par l’article de Wikipédia sur l’hôpital Hérold (consulté le 17/05/2021), qui ne mentionne pas sa source sur ce point.

[4] LAGET 2016, p. 316-318

[5] Archives Nationales, MC/ET/LXXX/690, du 31 décembre 1887 (1)

[6] Archives Nationales, MC/ET/LXXX/690, du 31 décembre 1887 (2) et (3)

[7] SELLALI 1999, p. 188

[8] Le nom de cette rue est difficile à lire sur l’acte.

[9] Archives Nationales, MC/ET/LXVIII/1523, des 19 et 29 décembre 1889

[10] JACQUEMET 1975, p. 843 (note 34)

[11] JACOMIN 1988, p. 288

[12] JACQUEMET 1976, p. 280

[13] JACQUEMET 1976, p. 282. On verra que c’est en 1899, et non après 1900, que Fouquiau crée la Société des terrains et habitations à bon marché.

[14] JACQUEMET 1976, p. 273

[15] JACQUEMET 1976, p. 277

[16] SELLALI 1999, p. 189

[17] Calcul fait à partir de l’apport de Fouquiau à la Société des terrains et habitations à bon marché

[18] Article 7 des statuts

[19] Liste de souscription annexée aux statuts

[20] Article 6 § 1 des statuts

[21] Article 48 § 1-1° des statuts

[22] Article 48 § 2-2° des statuts

[23] Article 19 des statuts

[24] Article 20 des statuts

[25] Article 48 des statuts

[26] JACQUEMET 1975, p. 833

[27] Procès-verbal de l’assemblée générale du 14 mars 1899, annexé aux statuts.

[28] SELLALI 1999, p. 190

[29] JACQUEMET 1975, p. 834

ILLUSTRATIONS

(1) Vue Google maps.

(2) (9) (11) (13) (16) Ville de Paris, plan parcellaire, détails (consulté le 29/04/2021)

(3) à (8) (10) (12) (14) (15) Photos prises aux Archives Nationales et aux Archives de Paris

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Une réflexion sur “La Mouzaïa

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