La Campagne à Paris est le nom d’une Société anonyme coopérative d’habitations à bon marché constituée en 1907 et, par métonymie, celui du quartier des maisons qu’elle a bâties entre 1907 et 1926, le long des rues Paul-Strauss, Jules Siegfried et Irénée Blanc, dans le XXe arrondissement [1].

Les terrains avant le lotissement

Vers 1860, les terrains situés à l’est des boulevards des Amandiers, d’Aunay et de Fontarabie [boulevard de Ménilmontant], entre la Chaussée de Ménilmontant [rue de Ménilmontant] et la rue Saint-Fargeau au nord, la route départementale n° 23 [rue de Bagnolet] au sud, sont encore très faiblement urbanisés. On voit, sur l’Atlas de Lefèvre, que l’espace bâti se déploie aux abords des boulevards qui longeaient le Mur des Fermiers Généraux et le long des voies qui mènent à Ménilmontant et à Charonne. Au-delà, jusqu’au boulevard militaire qui longe l’enceinte de Thiers [boulevards Davout et Mortier], ce sont encore des terres de culture et des carrières qui prédominent.

Atlas de Lefèvre : détail montrant l’espace urbanisé vers 1860,
à l’est de l’actuel boulevard de Ménilmontant.

Inscrite dans un périmètre qui suivrait aujourd’hui le boulevard Mortier, la rue de Bagnolet, la rue de la Py, la rue du Capitaine-Ferber et se refermerait à hauteur de la rue de la Justice, se trouvait la carrière d’un sieur Collet. Cette carrière « avait son entrée dans la dernière maison de la rue de Bagnolet presqu’à l’angle du boulevard Mortier. A l’entrée se voyaient les immenses fours de plein pied. Tout proche, la carrière : un immense cirque aux parois presque perpendiculaires au sol environnant. L’on y voyait aussi deux aiguilles d’au moins vingt mètres de hauteur et des massifs analogues à ceux qui ont été conservés dans l’aménagement du parc des Buttes-Chaumont […]. [2]»

En octobre 1863, cette carrière est vendue à un sieur Rousset. Son exploitation cesse en 1878.

Après la fin de l’exploitation, on voyait le propriétaire « mélancolique contempler l’immense cavité dont il aurait pu encore, malgré le voisinage des fortifications, tirer quelque produit, s’il avait pu la combler. Mais il y avait empêchement matériel, la seule voie d’accès à la carrière, la rue de Bagnolet étant rendue inaccessible à cause de la pente énorme existant entre la rue S. Blaise et la rue Pelleport. Mais voilà qu’advint l’ouverture de l’avenue de la République et de l’avenue Gambetta qui nécessita l’exécution d’énormes travaux de terrassement. La carrière Rousset fut la providence des entrepreneurs de terrassement qui trouvèrent à proximité de leurs chantiers la décharge publique qu’ils auraient vainement cherchée autre part. C’est vers 1878 que les premiers tombereaux vinrent se vider dans la carrière Rousset ; dès 1880 l’immense trou engloutit des quantités énormes de gravats et de terres, tant et si bien que tout fut comblé […] La rue Belgrand fut aussi ouverte entre la rue Pelleport et le boulevard Mortier ; il exista un chemin direct et très pratiquable pour arriver à la carrière Rousset. Celle-ci remblayée l’heureux propriétaire eut l’idée de continuer à recevoir les tombereaux de décharge en exhaussement […] ».

Premiers projets de lotissement

En 1898, les héritiers de Rousset décident de vendre les terrains ainsi remblayés, qui occupent alors une superficie de quelque 80 000 m². Ces terrains sont acquis par un sieur Casel dans l’intention de les lotir.

Il fait établir à cette fin un premier plan qui prévoit, entre la rue des Montiboeufs [rue du Capitaine-Ferber] et le boulevard Mortier, le percement de trois voies perpendiculaires à la rue Belgrand, coupées par deux rues de biais. Ce plan, qui vise à aligner des constructions sur des voies parallèles, certaines en impasse, est d’abord conçu pour rentabiliser au maximum les terrains, sans se préoccuper ni du relief ni de la liaison avec les voies existantes. Il est d’autant moins acceptable par la Direction administrative des travaux de Paris, qui le juge « désastreux » dans une note du 21 janvier 1899 [3], que la Ville s’efforce, depuis le début des années 1880, d’établir un projet de voirie pour cette région qui jouxte à l’est le nouvel ensemble constitué par la place Gambetta, la mairie du XXe arrondissement et l’hôpital Tenon. Ce projet de voirie doit « permettre l’assainissement du quartier où les voies étaient restées au niveau de ce qu’elles étaient avant l’annexion, subissant la construction d’immeubles de plus en plus nombreux de façon anarchique, le long des petits sentiers. [4]»

On ne sait jusqu’à quel point Casel était lui-même convaincu par son propre plan. Il rencontre en tout cas des difficultés à vendre ses terrains.

Un nouveau plan, le « Quartier neuf de l’ermitage Gambetta », est alors établi, qui porte sur les terrains de l’ancienne carrière (on ne sait si le commanditaire en a été Casel [5]).

Ce plan est dû à l’architecte Pierre Botrel. Outre la construction de maisons individuelles, qui constitue le cœur du quartier neuf, Botrel prévoit la construction d’immeubles collectifs, soit pour les familles nombreuses, soit pour les célibataires. De plus, il envisage des équipements consacrés à l’enfance, tels qu’un orphelinat, des écoles (filles, garçons et maternelle), une crèche ainsi qu’un dispensaire. Le plan aménage des voies courbes « qui suivent le mouvement créé par la butte, en rupture avec le dessin de voies rectilignes. Trois nouvelles voies, l’une au pied de la butte, les deux autres à son sommet, sont dessinées selon les courbes de niveau du terrain [6]».

Ces conceptions s’inspirent du modèle des cités-jardins, défendu par Botrel qui avait obtenu une médaille d’or lors d’un concours des cités-jardins organisé par le comité de patronage de la Seine [7].

Les cités-jardins

Ce modèle vient d’Angleterre [8]. En 1898, Ebenezer Howard y fait paraître To-morrow, a Peaceful Path to Real Reform, qu’il rééditera avec quelques modifications en 1902, sous le titre de Garden Cities of To-morrow. Howard n’est ni architecte, ni urbaniste. Son objectif est de répondre à la question : “Que faire ?” face à un exode rural massif et à un accroissement démesuré de la population des villes, dans des conditions de logement innommables que la presse ne cesse alors de dénoncer, en Angleterre comme en France et dans les autres pays de l’Europe industrielle.

La cité-jardin, dans la conception de Howard, se présente comme une cité autonome, qui associe habitations, commerces et activités. « Sur un terrain de 2 400 ha par exemple, la ville n’occupe qu’un sixième, elle peut être de forme circulaire et son centre est un jardin, auquel aboutissent les six principales avenues, qui délimitent les quartiers. » Plusieurs couronnes successives entourent ce cœur végétal, qui accueillent les commerces, les services administratifs, les activités industrielles. « Enfin, un nouveau parc encercle la ville et, à sa périphérie, on trouve le chemin de fer et les exploitations agricoles. »

Détail du plan d’une cité-jardin, publié dans To-morrow, a Peaceful Path to Real Reform.

« Ebenezer Howard indique le chiffre de 32 000 habitants, dont 2 000 paysans, pour la cité-jardin idéale, sachant qu’il prévoit des grappes de six cités-jardins reliées entre elles et à la cité centrale de 58 000 habitants. L’ensemble constituant la “Cité sociale”. »

Plan de la « Cité Sociale », publié dans To-morrow, a Peaceful Path to Real Reform.

Mais la cité-jardin n’est pas seulement un ensemble urbain à la campagne. C’est aussi, dans l’esprit d’Howard, un projet collectif, qui repose sur la coopération et la responsabilité des associations de quartier et sur la propriété collective du sol.

Ces idées vont connaître au début du siècle une première réalisation en Angleterre. En 1899, Howard fonde, avec quelques amis, la Garden City Association. En 1903, une Compagnie des pionniers voit le jour et acquiert, en plusieurs achats, des terres en vue de fonder Letchworth. « C’est là que va s’ouvrir le chantier de la première cité-jardin, selon le plan de Raymond Unwin (1863-1940) et Barry Parker (1867-1947). »

Garden Cities of To-morrow, l’ouvrage de Howard, est traduit en plusieurs langues, les plans de Parker et d’Unwin – à qui l’on doit les principales innovations liées à l’aménagement de quartiers, de rues et d’espaces publics appliquées dans les cités-jardins [9] – sont reproduits dans de nombreuses revues d’architecture et d’urbanisme et leurs auteurs sont invités à des conférences. Dès lors, leurs idées se diffusent au Japon, aux Etats-Unis, en Espagne, en Italie, en Belgique, aux Pays-Bas…  En France, « Georges Benoît-Lévy (1880-1971), avocat de formation, fils d’un fabricant de jouets, accepte en 1903 une mission d’enquête sur les cités-jardins, financée par le Musée social. Le récit de ses voyages et lectures, la Cité-jardin, sort en 1904 et est préfacé par Charles Gide (1847-1932) […], célèbre économiste “engagé” dans les universités populaires, les mouvements associatifs, et surtout théoricien de l’économie sociale et du système coopératif ».

La Cité Jardin, par Georges Benoit-Lévy

Peu de réalisations toutefois s’ensuivront avant la Grande guerre, et aucune qui atteigne l’ampleur de Letchworth en Angleterre. On trouvera en France, « se rapprochant du type de garden city, tout au moins quant à la manière de lotir, quant à l’organisation de la vie sociale et à l’esprit de solidarité ayant inspiré leur fondement, [des] villes-jardins et banlieues-jardins qui pour n’être pas absolument semblables à son image se différencient très nettement des cités ouvrières et des entreprises spéculatives », selon le constat que fait Benoît-Lévy, en 1911, dans Villages-jardins et banlieues-jardins.

Aux confins de la ville de 1900, le projet de Botrel aurait pu être un exemple de ces déclinaisons. Mais il ne se réalisera pas. Il va toutefois inspirer les promoteurs de La Campagne à Paris, au même titre que les idées portées par le mouvement des HBM.

Le mouvement des HBM (Habitations à bon marché)

Toutes les enquêtes menées sur le logement ouvrier à la fin du XIXe siècle montrent la pauvreté, l’exiguïté des pièces où s’entassent des familles, l’insalubrité, le manque de lumière, d’air, d’hygiène, et néanmoins le coût exorbitant des loyers au regard des salaires. « A plusieurs reprises, on dénonça au Parlement et au Conseil municipal les conditions déplorables dans lesquelles les familles populaires chargées d’enfants étaient logées : au début du XXsiècle, les portes se fermaient devant les pères de famille nombreuse, concierges et propriétaires préférant les célibataires ou les couples sans enfant. Une enquête, faite en 1912, conclut que trop souvent ces ouvriers en étaient réduits à se loger, avec leur femme et leurs enfants, dans des garnis ou des hôtels mal famés, avec toutes les conséquences que cela entraînait pour la santé et la moralité de ces derniers. [10]»

Quelles solutions faut-il mettre en œuvre ? Pour les tenants du strict libéralisme, qui s’expriment dans la revue l’Economiste français, seule doit jouer la loi du marché et les libéraux s’élèveront sans répit contre toute intervention de l’Etat ou des communes dans la question. A l’opposé, pour les socialistes, qui prônent la propriété collective, seule l’éviction des propriétaires permettra de donner aux ouvriers un logement décent [11] .

Le Congrès international des habitations à bon marché, qui se déroule à Paris le 26, 27 et 28 juin 1889, durant l’exposition universelle, cherchera une autre voie : rendre possible la construction de maisons à faible coût, en vue de permettre aux ouvriers, grâce à l’épargne, d’accéder à la propriété. Jules Siegfried, alors député-maire du Havre, qui joue un rôle déterminant dans la préparation du Congrès, y défend cette voie au nom de la famille, sauvegarde de l’ordre social et moral. Pour lui, comme il le dira dans une conférence faite à Paris le 9 décembre 1891 : « L’influence de la question ouvrière sur la moralité est considérable. Qui ne voit combien l’espérance de devenir propriétaire rend l’homme plus travailleur, plus économe, plus rangé, et combien sa vie devient plus active et plus intéressante ? [12]».

Jules Siegfried en 1917.

A la suite du Congrès, est fondée la Société française des Habitations à bon marché. Selon l’article 1er de ses statuts, présentés à l’assemblée générale du 1er mars 1890, la Société « a pour but d’encourager dans toute la France la construction par les particuliers, les industriels ou les sociétés locales, de maisons salubres et à bon marché, ou l’amélioration des logements existants. Elle cherchera en particulier à propager les moyens propres à faciliter aux employés, artisans et ouvriers, l’acquisition de leur habitation. A cet effet, l’Association se propose de mettre à la disposition des particuliers ou sociétés, les plans, modèles de statuts et baux, reconnus les meilleurs, ainsi que tous documents et renseignements nécessaires. Elle s’interdit formellement toute opération de prêts, d’emprunts, d’achats de terrains ou de constructions de maisons, de même que toutes discussions politiques ou religieuses [13]».

Inciter sans contraindre, et sans que la puissance publique devienne opérateur : cette ligne se retrouve dans la loi du 30 novembre 1894 (loi Siegfried), que viendra modifier et compléter la loi du 12 avril 1906 (loi Strauss). Sans entrer dans le détail de ces lois, on peut relever trois points. Tout d’abord, l’importance donnée à l’information et à l’incitation, dans le droit fil de l’action engagée par la Société française des HBM. Ensuite, le souci de réduire les coûts de financement, en rendant possible l’octroi de prêts par des bureaux de bienfaisance, hospices, hôpitaux, par la Caisse des dépôts et consignations et, à partir de 1906, par les communes et départements – qui peuvent aussi faire apport de terrains. Enfin, l’octroi d’aide financière directe, sous la forme d’exemption temporaire d’impôts pesant sur les bâtiments (impôt sur les portes et fenêtres, impôt foncier) ou sur les sociétés construisant des HBM. Toutes ces mesures sont soumises à plusieurs conditions : la valeur locative des maisons doit être inférieure à des seuils fixés par la loi ; les logements à construire doivent être reconnus salubres ; les statuts des sociétés de construction des HBM doivent être approuvés par l’Etat, et leurs dividendes annuels doivent être limités.

C’est moins d’un an après la promulgation de la loi Strauss que se tient, le 15 mars 1907, une conférence de Jules Siegfried sur les avantages de cette loi, qui sera à l’origine de La Campagne à Paris.

La Campagne à Paris

Origine de la Société

Les faits sont relatés dans le discours prononcé le 20 juin 1926, par M. Sully Lombard, alors président de la Société :

« Nous sommes au 15 mars 1907. Une conférence de M. le Député Jules Siegfried, ancien ministre, présidée par M. le Maire du vingtième arrondissement […] faisait connaître ce soir-là, au gymnase de la rue de la Bidassoa, les avantages de la loi de novembre 1894 et celle du 12 avril 1906. Quelques jours après sur l’initiative de M. Orange, un groupe d’hommes sagement ambitieux était réuni et décidait de constituer une société d’habitations à bon marché. Ah ! ces débuts furent bien humbles. Notre salle de réunion fut une vieille masure aux carreaux cassés et aux murs branlants. Ce lieu était symbolique. C’est pourtant là, que, quelques semaines après, grâce à la vive impulsion de M. Orange, notre président, nos statuts étaient approuvés et notre première émission de 250 actions de cent francs souscrite. [14]»

Statuts

La Société est constituée le 19 mai 1907, et ses statuts déposés le 12 juillet 1907 chez Maître Fay, notaire à Paris. C’est une Société anonyme coopérative à capital et personnel variables, qui prend le nom de La Campagne à Paris  [15].

Quel en est l’objet ? L’article 2 des statuts le définira dans des termes très larges, sans doute adoptés pour se conformer au modèle-type diffusé par le ministère du Travail et de la Prévoyance Sociale qui doit les approuver [16] :

« La Société a pour objet de réaliser, dans les conditions et pour l’application de la législation sur les Habitations à Bon Marché, soit l’acquisition, la construction, la vente ou la location d’habitations salubres et à bon marché ainsi que de leurs dépendances et annexes […], soit l’amélioration et l’assainissement d’habitations existantes et la vente ou la location de jardins formant dépendances des habitations, soit l’achat d’immeubles destinés ces usages. Elle peut, à cet effet, acquérir, construire, aliéner, prendre et donner en location. Elle peut, dans le même but, faire des prêts en vue de la construction ou de l’achat des immeubles destinés à des Habitations à Bon Marché et, à cet effet, contracter des emprunts et négocier toutes garanties qu’elles auront-elles-mêmes reçues de ses emprunteurs. Ses opérations sont limitées aux immeubles situés à Paris et dans un rayon de quarante kilomètres de Paris. [17]»

Rue Jules-Siegfried

Dans la réalité, l’objet de la Société sera très circonscrit : acquérir les terrains de la carrière Casel, les aménager, bâtir des maisons pour ses sociétaires, toutes ces opérations étant financées par l’épargne des sociétaires. Car la Campagne à Paris est d’abord la réunion de personnes qui s’engagent ensemble à réaliser une épargne régulière. Dans un premier temps, mise en commun, elle permettra l’acquisition de terrains et leur viabilisation. Dans un second temps, elle permettra la construction de maisons individuelles pour le bénéfice de sociétaires qui en deviendront, au final, chacun propriétaire.

L’épargne des sociétaires sera mobilisée sous la forme d’actions nominatives [18], de 100 francs chacune [19], dont la souscription est soumise à l’agrément du Conseil d’administration [20].

La souscription des actions est un engagement d’épargner de manière régulière. Car les actions souscrites seront libérées progressivement. Un dixième sera payable au moment de la souscription, et le solde par versements mensuels d’au moins 25 francs (et d’au moins 25 centimes par action) [21]. Le sociétaire devra s’en acquitter « le deuxième dimanche de chaque mois, de 9 à 11 heures du matin, et le lundi qui suivra, de 8 à 10 heures du soir [22]».

Cet engagement est assorti de sanctions : tout retard entraînera une amende de 0,25 centimes par mois de retard. Au-delà, « le Conseil pourra procéder au recouvrement des versements arriérés par toutes voies de droit, huit jours après une mise en demeure faite par simple lettre recommandée ».  Toutefois, « en cas d’excuse sérieuse pour cause de maladie, accident, service militaire ou chômage, il devra agir avec ménagement et discrétion en accordant des délais, suspendre les amendes et, au besoin, aider tout au moins moralement le sociétaire momentanément gêné [23] ».

En vue de hâter la libération des actions, tout sociétaire aura le droit d’effectuer des versements supplémentaires en sus du versement minimum. Pour faciliter l’épargne des sommes nécessaires à ces versements, la Société ouvrira à chaque sociétaire un compte productif d’intérêt, destiné à recevoir les versements anticipés qu’il effectue [24].

En contrepartie de leur souscription, les sociétaires se verront provisoirement attribuer un lot de terrain [25]. Sur chaque lot, la Société pourra s’engager dans la construction d’une maison quand le sociétaire qui lui en aura fait la demande aura satisfait à deux conditions : le montant des actions qu’il aura souscrites sera égal au coût du terrain viabilisé et de la maison à construire [26] ; les sommes qu’il aura effectivement versées (la part libérée des actions) correspondront au minimum au prix du terrain, à la dépense de viabilité et au 10ème de la dépense prévue pour la construction [27] .

C’est bien la Société qui construira les maisons, qui passera les marchés avec les différents entrepreneurs [28], qui vérifiera que le prix ne dépasse pas le prix maximum autorisé par la loi sur les habitations à bon marché [29], qui s’assurera du respect d’un strict cahier des charges [30]. Mais c’est le sociétaire qui choisira l’architecte et conviendra avec lui des plans et devis, même si ces plans et devis seront également soumis à l’approbation de la Société [31].

Rue Irénée-Blanc

C’est bien la Société qui couvrira par des prêts le décalage entre les dépenses de travaux et les recettes provenant de la libération des actions. Ces prêts, souscrits par la Société, seront préalablement obtenus : « Aucune maison ne pourra être commencée tant que la Société n’aura pas en caisse la totalité du prix d’estimation. Si les fonds disponibles de la Société ne permettent pas de satisfaire à toutes les demandes de lotissement ou de constructions formées par des sociétaires [dans le cas, donc, où le montant des prêts obtenus ne serait pas suffisant], il sera procédé au tirage au sort des demandes dans les conditions fixées par l’assemblée générale. [32]»

Quand la maison sera construite, si les actions ne sont pas entièrement libérées, elle sera donnée à bail au sociétaire, jusqu’au moment du dernier versement de libération [33]. A ce moment-là, il en deviendra propriétaire, terrain et maison disparaitront de l’actif de la Société et les actions correspondantes seront annulées au passif [34].

Ces règles n’interdisent pas à des sociétaires – et certains le feront en effet – de s’endetter à titre personnel pour libérer leurs actions.

Réalisation de l’opération

Les différentes étapes de réalisation de l’opération sont exposées dans un discours prononcé par son dernier président, E.L. Bernard [35]. S’exprimant devant une assemblée générale du lotissement, à une date assez tardive – le texte a été rédigé après la dissolution de la Société, en mai 1953 – ce discours reprend l’histoire de La Campagne à Paris depuis la constitution de la Société.

On y apprend que « les souscripteurs furent recrutés dans des milieux divers, c’est-à-dire parmi des gens dignes de bénéficier des bienfaits de la Société tels que garçons de bureau, employés de banque et de magasins, préposés des postes et télégraphes, instituteurs, employés de commerce, métallurgistes, etc. etc… ». Au départ, ils sont 89.

Au 31 décembre 1907, leur épargne est encore modeste : 4 051 francs.

Mais, dès 1908, elle atteint 97 678,50 francs, ce qui représente un effort important : 87 francs environ par mois et par souscripteur, à une époque où le salaire moyen ouvrier était de l’ordre de 50 francs par semaine.

Cet effort rend possible la réalisation de la première étape : l’acquisition de 15 803 m² des terrains détenus par Casel. Selon l’exposé du président Bernard, l’ambition initiale était d’acquérir la totalité des 80 000 m², mais Casel refusa de vendre : « si le vendeur acceptait de consentir un prix vraiment intéressant c’était parce qu’il escomptait que la construction prévue des habitations individuelles par la société solliciteuse dans le voisinage immédiat de la partie du terrain dont il restait pour le moment propriétaire, donnerait une plus value aux 65 000 mètres carrés qui lui restaient à réaliser […] ».

Le 27 septembre 1908, une assemblée générale extraordinaire autorise donc l’achat des terrains Casel et, les 31 octobre et 3 novembre 1908, l’acte de vente est signé. Le prix de vente du terrain est de 158 030 francs (10 F/m²). Rien n’aurait pu se faire sans le délai accordé par le vendeur, qui accepte un paiement à la signature de la moitié (79 030 francs) et le règlement du solde (79 000 francs) en dix annuités, portant un intérêt de 3 % (du fait de la guerre, la dernière annuité sera en fait versée le 18 août 1925).

89 lots provisoires sont alors attribués, un 90ème lot étant réservé à l’édification d’une maison commune. Ultérieurement, l’idée de maison commune sera abandonnée, et ce lot bénéficiera au fils d’un sociétaire, tandis que par ailleurs deux lots seront divisés, de sorte que le nombre final des maisons sera de 92.

Dès 1909, les travaux de viabilité du terrain et d’ouverture des rues, sur un plan repris du projet Botrel, sont engagés. Les rues Paul-Strauss, Jules-Siegfried et Irénée-Blanc, qui structurent le lotissement, sont alors des voies privées (elles le resteront jusque, respectivement, 1935, 1991 et 1992). Elles sont reliées au réseau viaire de la ville par l’ouverture, entre 1911 et 1914, des actuelles rues Géo-Chavez et Pierre-Mouillard, et par le prolongement de la rue des Montiboeufs. Cette rue formait jusque-là une rue en équerre dont seul le tronçon nord conserve aujourd’hui le nom, le tronçon sud, prolongé jusqu’au boulevard Mortier, prenant en 1918 le nom de rue du Capitaine-Ferber.

La Campagne à Paris, pavage et trottoirs

« En quelques mois, la Campagne à Paris eut ses rues, ses trottoirs, ses égouts, ses canalisations d’eau et de gaz. Le capital social [il faut sans doute comprendre : la valeur libérée des actions] était alors passé à 181 583 francs [36]

A la fin de 1911, les versements des sociétaires atteignent 246 443 francs. Sur quatre années, l’effort moyen sera resté au niveau élevé de quelque 56 francs par mois.

Les dépenses engagées pour viabiliser les trois rues auront porté le prix de revient à 22,86 F le mètre carré, et « c’est à ce prix que furent débités les comptes des sociétaires ayant contribué à la construction de l’ensemble des pavillons ».

L’étape suivante, la construction des maisons, sera plus longue à réaliser. Comme la Société doit statutairement avoir en caisse la totalité du prix d’estimation avant le commencement des travaux, rien n’est possible sans prêts. La forme choisie de société de HBM lui permet d’obtenir des financements privilégiés, mais les organismes prêteurs sont difficiles à convaincre.

Deux organismes sont sollicités, l’Assistance Publique et la Caisse des Dépôts et Consignations. « Ils faisaient acte d’une grande prudence qui leur paraissaient se justifier à cause de la nature du sol devant recevoir les pavillons à construire et dont l’ensemble garantirait par hypothèque les prêts sollicités ». Ce sol, fait de remblais, était assez fragile pour que le cahier des charges des constructions impose de limiter la hauteur des maisons à un étage carré sous combles.

Ainsi, à la fin de 1911, quelques maisons seulement ont pu être construites : deux maisons témoins (aux n° 14 et 46 de la rue Irénée-Blanc [37]), confiées à Pierre Botrel, destinées à rassurer les prêteurs sur la solidité du sol ; et huit autres pour des sociétaires qui avaient pu libérer la totalité de leurs actions (peut-être en s’endettant à titre personnel ?).

Pour les autres, c’est l’attente… Le Conseil municipal de Paris autorise l’Assistance Publique, le 28 mars 1912, à accorder un prêt de 200 000 francs, à 3 % sur 20 ans. Mais plusieurs mois seront encore nécessaires pour que ces fonds, et ceux de la Caisse des Dépôts pour un prêt de même montant, soient disponibles.

Ces prêts rendent enfin possible la mise en chantier de 38 maisons. Il s’ensuit, selon le témoignage du président Sully Lombard, dans son discours du 20 juin 1926, « une période de grande activité, qui dura jusqu’au 1er août 1914 […] Fatale date que celle où nos sociétaires, à peine entrés dans leurs demeures, durent les abandonner pour défendre leur pays !!! Quelques-uns y vinrent achever leur convalescence. D’autres, hélas ! la laissèrent pour toujours endeuillée [38]».

Durant la guerre, tous les chantiers sont interrompus. Ils ne reprennent, lentement, qu’à partir de 1920.

Entre 1920 et 1923, l’une des cinq maisons que le déclenchement de la guerre avait laissées en chantier est achevée et trois nouvelles maisons sont construites. Rien de plus.

Pour aller plus loin, il faut obtenir de nouveaux prêts. Entre temps, le prix moyen d’une maison, qui était avant-guerre de 16 000 francs, a plus que doublé, à 37 000 francs [39]. En 1914, la Société était en cours de négociation d’un prêt de 450 000 francs. En 1923, il lui faut emprunter 800 000 francs pour construire 26 nouvelles maisons – et 71 000 francs pour achever les quatre maisons restées en chantier au début de la guerre. 10 maisons seront par ailleurs bâties, que des sociétaires auront réussi à financer par leurs propres moyens [40].

Inauguration de La Campagne à Paris, le 20 juin 1926.

« Enfin, en 1926, la totalité des maisons (moins une) furent à peu près terminées et habitées ; après la dernière construction le programme envisagé était alors épuisé. [41]» C’est à cette date, le 20 juin 1926, que La Campagne à Paris est inaugurée. Mais il reste, pour les sociétaires, à achever de libérer leurs actions, et pour la Société à rembourser ses prêts : la Société ne sera dissoute que le 18 mai 1953.

Autour de La Campagne à Paris

Les maisons bâties par La Campagne à Paris occupent les parcelles qui bordent les rues Irénée-Blanc et Jules-Siegfried et celles qui bordent, mais uniquement sur sa rive est, la rue Paul Strauss.

D’autres maisons individuelles occupent les terrains avoisinants.

Le long du boulevard Mortier, 19 pavillons mitoyens, avec jardinets et jardins, sont bâtis entre 1913 et 1924 par une autre Société coopérative d’habitations à bon marché, Le Toit familial. Cette société, dont les statuts sont à peu près identiques à ceux de La Campagne à Paris, a été créée en 1913 « par trois enseignants de l’école supérieure de Commerce de Paris, sise avenue de la République, mais elle regroupait aussi des ouvriers et des employés [42]. »

Ces pavillons sont souvent confondus avec ceux de La Campagne à Paris, tout comme les pavillons bâtis sur la rive ouest de la rue Paul-Strauss, dans l’îlot refermé par la rue du Capitaine-Ferber. L’ensemble est d’ailleurs regroupé sur le plan local d’urbanisme dans le secteur SL 20-8 (secteur soumis à des dispositions particulières : maisons et villas).

PLU : le secteur SL 20-8.

En dehors de ces réalisations, rien de ce qui pouvait évoquer les cités-jardins ne sera conservé du plan Botrel. « Les terrains restant de la famille Casel seront successivement vendus à des particuliers. Le long de la rue Belgrand, des immeubles collectifs seront construits. Le long de la rue du Capitaine-Ferber, des rues Alphonse-Penaud et du Lieutenant-Chauré, les maisons de petite hauteur dominent. Aucun équipement ne sera érigé sur cette propriété. [43]»

CARTES

Atlas de Lefèvre (1860)

Michel Huard, Atlas Historique de Paris, Paris en 1900

BIBLIOGRAPHIE

DAUMARD Adeline, « Quelques remarques sur le logement des Parisiens au XIXe siècle » in Annales de démographie historique, 1975, Démographie historique et environnement, p. 49-64

GUERRAND Roger-Henri, Les origines du logement social en France, Paris, Les Editions Ouvrières, 1967, 360 p.

LAMBERT Michèle, La Campagne à Paris, le Toit Familial, deux exemples d’habitations à bon marché, Mémoire de diplôme sous la direction de Bernard Huet, Paris, ENSAPB (EAPB), 1981

LAMBERT Michèle, « Un exemple de lotissement au début du siècle : la « Campagne à Paris » in Paris, formes urbaines et architectures, Paris, Ed. Recherches / IPRAUS, 1998, p. 45-67

PAQUOT Thierry (textes rassemblés par), Les faiseurs de villes, Gollion (Suisse), Editions Infolio, 2010, 509 p.

SELLALI Amina, « La Campagne à Paris. Construction » in MONTSERRAT FARGUELL Isabelle et GRANDVAL Virginie (textes réunis par) Hameaux, villas et cités de Paris, Paris, Action artistique de la Ville de Paris, 1999, p. 196-199

TILLIER Alain, « La Campagne à Paris. Fondation » in MONTSERRAT FARGUELL Isabelle et GRANDVAL Virginie (textes réunis par) Hameaux, villas et cités de Paris, Paris, Action artistique de la Ville de Paris, 1999, p. 193-195

NOTES

[1] Cet article doit beaucoup aux travaux de Michèle Lambert, en particulier au mémoire qu’elle a réalisée à l’Ecole d’Architecture de Paris-Belleville, et aux documents qu’elle y a annexés. J’adresse ici tous mes remerciements au responsable du centre de recherche documentaire de cette Ecole, grâce à qui j’ai pu avoir accès à ce mémoire.

[2] Pour ce § et les deux suivants, la source est « La carrière du Père Rousset. Notice inédite par M. Louis Tesson, Secrétaire de la Commission du Vieux Paris » (janvier 1915) reproduite in LAMBERT 1981, Index I. Sauf mention contraire, les citations sont tirées de cette notice.

[3] Archives de Paris, 21 janvier 1899, Préfecture de la Seine, Direction administrative des travaux de Paris, Service technique de la voirie, Rapport de l’architecte-voyer en chef adjoint, « Voies nouvelles entre le boulevard Mortier et la rue Belgrand, pétition Casel », cité in LAMBERT 1998, p. 48.

[4] LAMBERT 1981, p. 9

[5] LAMBERT 1998, p. 49

[6] LAMBERT 1998, p. 49

[7] SELLALI 1999, p. 197

[8] Pour les cités-jardins, la source est l’article « Ebenezer Howard (1850-1928) » in PAQUOT 2010, p. 253-266.  Sauf mention contraire, les citations sont tirées de cet article.

[9] Article « Raymond Unwin (1863-1940) » in PAQUOT 2010, p. 435- 451

[10] DAUMART 1975, p. 63

[11] GUERRAND 1967, p. 273 s

[12] Cité in LAMBERT 1998, p. 56

[13] Cité in GUERRAND 1967, p. 290.

[14] Discours reproduit in LAMBERT 1981, Index V, p. 1-2.

[15] Article 3 des Statuts reproduits in LAMBERT 1981, Index VII.

[16] Article 35 des Statuts.

[17] Article 2 des Statuts.

[18] Article 10 des Statuts.

[19] Article 6 des Statuts.

[20] Article 7 des Statuts.

[21] Article 8 des Statuts.

[22] Article 6 du Règlement annexé aux Statuts.

[23] Article 7 du Règlement annexé aux Statuts.

[24] Article 8 des Statuts.

[25] Article 10 du Règlement annexé aux Statuts.

[26] Article 13 des Statuts.

[27] Article 11 du Règlement annexé aux Statuts.

[28] Article 12 du Règlement annexé aux Statuts.

[29] Article 13 du Règlement annexé aux Statuts.

[30] Ce Cahier des charges est reproduit in LAMBERT 1981, Index VIII.

[31] Article 13 des Statuts.

[32] Article 15 des Statuts.

[33] Article 16 des Statuts.

[34] Article 12 des Statuts.

[35] Discours reproduit in LAMBERT 1981, Index VI. Sauf mention contraire, les informations de cette partie et les citations sont tirées de ce discours.

[36] Discours reproduit in LAMBERT 1981, Index V, p. 2.

[37] SELLALI 1999, p. 199

[38] Discours reproduit in LAMBERT 1981, Index V, p. 4

[39] TILLIER 1999, p. 195

[40] Discours reproduit in LAMBERT 1981, Index V, p. 5.

[41] Ce propos du président Bernard, tenu vers 1953, donne donc 91 maisons construites en 1926. Cela ne concorde pas avec le discours du président Lombard, lors de l’inauguration de 1926, qui en donne 87 : 10 maisons mises en chantier entre 1909 et 1911 (dont deux maisons-témoins) ; 38 en 1913-1914 (dont 5 ne seront achevées qu’après la guerre) ; 3 entre 1920 et 1922 ; 36 entre 1923 et 1926 (dont 26 financées par le prêt de 800 000 francs).

[42] LAMBERT 1981, p. 28

[43] LAMBERT 1998, p. 66

ILLUSTRATIONS

(1) Atlas de Lefèvre (détail)

(2) To-morrow, a Peaceful Path to Real Reform, diagramme n° 3 – Ebenezer Howard via Wikimedia Commons

(3) To-morrow, a Peaceful Path to Real Reform, diagramme n° 7 – Ebenezer Howard via Wikimedia Commons

(4) La Cité-Jardin – Art Curial, Vente Archives René Herbst, 16 avril 2008

(5) Jules Siegfried, photographie de presse, Agence Rol – Gallica BNF

(6) Rue Jules-Siegfried – Ralf.treinen [CC BY-SA 3.0] via Widimedia Commons

(7) Rue Irénée-Blanc – Guilhem Vellut [CC BY 2.0] via Wikimedia Commons

(8) Pavage et trottoirs – PI (juin 2016)

(9) Inauguration – Famille Lombard via Wikimedia Commons

(10) Ville de Paris, plan parcellaire, détail (consulté le 08/05/2019)

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